Інформаційне забезпечення оцінки – Дані, на основі яких визначається ринкова вартість об’єкта оцінки. Інформація, що у процесі оцінки, має відповідати вимогам достовірності, точності, комплексності, тобто. достовірно відображати умови функціонування об’єкта оцінки, відповідати її цілям та комплексно враховувати зовнішню та внутрішню інформацію, що визначає вартість.
Зовнішня інформація (англ. outside information) відбиває умови функціонування об’єкта оцінки. Наприклад, при оцінці вартості підприємств інформація цього блоку включає відомості, необхідні для аналізу умов функціонування підприємства у регіоні, галузі та економіці. Макроекономічні показники містять інформацію про те, як впливатиме чи впливатиме на діяльність підприємства зміна макроекономічної ситуації та інвестиційного клімату в країні. Регіональна інформація враховує специфіку розвитку суб’єктів та фактори інвестиційного ризику, відмінні від загальноекономічних. Галузева інформація відображає умови конкуренції у галузі, ринки збуту продукції, фактори, що впливають на потенційний обсяг виробництва тощо.
Кінцевою метою аналізу зовнішньої інформації у процесі оцінки бізнесу є врахування факторів інвестиційного ризику. Поточна вартість компанії, діяльність якої пов’язана з високим ризиком, буде нижчою, ніж поточна вартість аналогічної компанії, що функціонує в умовах меншого ризику. Результати аналізу враховують при розрахунку ставок дисконту, ринкових мультиплікаторів, ставки капіталізації та визначенні підсумкової величини вартості підприємства.
При оцінці вартості об’єктів нерухомості інформаційний блок “зовнішня інформація” включає дані:
- для аналізу соціально-економічної ситуації у регіоні;
- для аналізу місцезнаходження об’єкта;
- для аналізу ринку нерухомості (в т.ч. довідкові матеріали про природно-кліматичні та екологічні умови в районі об’єкта оцінки – карти районів розташування об’єктів, нормативну документацію з проектування та будівництва об’єктів з аналогічним функціональним призначенням);
- про ціни угод за аналогічними об’єктами нерухомості, а також значення ринкових мультиплікаторів за об’єктами-аналогами тощо.
Виділяють основні макроекономічні показники розвитку в даному регіоні, які можуть вплинути на стан ринку нерухомості. Перелік аналізованих показників пов’язані з типом оцінюваної нерухомості, тому змінюється у кожному даному випадку.
Зовнішня інформація відображає вихідні дані для аналізу можливості найкращого та найбільш ефективного використання об’єкта оцінки, а також виявлення типового ринкового покупця оцінюваної нерухомості та його мотивації. Її обсяг та дані різняться залежно від цілей оцінки.
Внутрішня інформація (англ. inside information) охоплює характеристики об’єкта оцінки. Наприклад, при оцінці вартості підприємства інформаційний блок «внутрішня інформація» включає дані про історію компанії, маркетингової стратегії бізнесу, робочого та управлінського персоналу та обов’язково фінансову звітність підприємства (бухгалтерський баланс та додатки до нього). Метою аналізу нормалізованої фінансової документації є визначення реального фінансового стану підприємства, розрахунок фінансових коефіцієнтів, прогноз прибутковості бізнесу.
При оцінці вартості об’єктів нерухомості даний інформаційний блок, як правило, містить:
- документи про права власності;
- документацію з будівництва;
- технічний паспорт;
- експлуатаційні дані про зміни фізичного стану об’єкта реконструкції, модернізації, доходи від комерційного використання тощо.
Для збору внутрішньої інформації оцінювач особисто або із залученням відповідних фахівців проводить обстеження об’єкта оцінки, інтерв’ю з керівниками підприємства. Важлива умова обґрунтованого висновку щодо оцінки – достовірність інформації. Звідси високі вимоги до джерел інформації, що у процесі оцінки. Джерела інформації змінюються залежно від об’єкта оцінки та її цілей (Держкомстат, інформаційно-аналітичні агенції, галузеві інформаційні бюлетені, дані, надані власником об’єкта оцінки).
Серйозна проблема – відсутність інформаційної бази для розрахунку ставок дисконту, капіталізації, а також даних про ціни угод за об’єктами-аналогами. Застосування зазначених показників без достатнього інформаційного забезпечення може призвести до викривлення вартості.
Існує різний порядок організації інформації: хронологічний, журналістський, логічний.
Хронологічний порядок передбачає послідовне викладення матеріалу від минулого до майбутнього (від майбутнього до минулого). Наприклад, у звіті про оцінку бізнесу описи виробництва починають з історії компанії.
При журналістському порядку матеріал розташовують від найважливішого до менш важливого (так, при аналізі фінансової інформації акцентують увагу на найважливіших пропорціях і коефіцієнтах).
При логічному порядку інформацію розподіляють від загального до приватного (від приватного до загального). Наприклад, перш ніж перейти до аналізу компанії, що оцінюється, проводять огляд макроекономічної ситуації, що дозволяє визначити інвестиційний клімат у країні.
