Витратний підхід в оцінці (cost approach to valuation), витратний підхід – сукупність прийомів і методів визначення ринкової вартості об’єкта, що оцінюється, виходячи з величини витрат, необхідних для його відтворення в умовах, що склалися на дату оцінки, з урахуванням коригування на рівень зносу об’єкта. Для розрахунку величини витрат залежно від конкретних умов використовують або відновлювальну вартість (розрахункову величину витрат у поточних цінах на дату оцінки, необхідних для відтворення точної копії об’єкта, що оцінюється, з використанням таких же матеріалів, стандартів, дизайну, якості робіт), або вартість заміщення (величину витрат, що здійснюються на дату оцінки для відтворення об’єкта, аналогічного оцінюваному за корисністю, отже, допускаються застосування сучасних матеріалів, технічних та технологічних рішень, відповідність діючим технічним та санітарним вимогам).
При витратному підході обов’язково визначення величини зношування або знижки з повної відновлювальної вартості (вартості заміщення). Оцінювач обчислює знос за нормативними документами, а з його реального фізичного стану та відповідності виконуваних функцій сучасним потребам ринку. Загальний знос об’єкта включає: фізичне, функціональне та економічне старіння.
Фізичне старіння – Втрата вартості, пов’язана з зношуванням, руйнуванням та іншими фізичними факторами, що впливають на тривалість фізичного та економічного життя об’єкта.
Функціональне старіння зменшує вартість через нездатність об’єкта виконувати на даний момент оцінки свої основні функції як і, як його досконаліші аналоги.
Економічне старіння характеризується втратою вартості об’єкта, що оцінюється, у зв’язку із зовнішніми змінами.
В оціночній практиці розрізняють усунутий і непереборний знос. Знос вважається усувнимякщо внаслідок його ліквідації вартість об’єкта, що оцінюється, збільшується на суму, що перевищує витрати на усунення. Знос відноситься до непереборних, Якщо витрати на його корекцію не дають адекватного збільшення вартості об’єкта, що оцінюється. Фізичне або функціональне старіння може бути як усувним, так і непереборним. Економічне старіння, як правило, буває непереборним.
Вибір методів оцінки при витратному підході залежить від мети оцінки, виду об’єкта, що оцінюється, перспектив його використання. Загальним прийомом під час використання витратного підходу є розподіл об’єкта на складові елементи, застосування кожному з них відповідних прийомів оцінки з урахуванням індивідуального зносу.
При витратному підході до оцінки вартості підприємства (бізнесу) використовують методи: чистих активів та ліквідаційної вартості.
Метод чистих активів застосовують для оцінки прибуткових підприємств, що мають перспективи розвитку. Оцінювач визначає ринкову вартість матеріальних, нематеріальних та фінансових активів підприємства: землі, будівель, обладнання, запасів, дебіторську заборгованість та ін. Для визначення ринкової вартості капіталу підприємства ринкову вартість активів зменшують на загальну суму зобов’язань.
Метод ліквідаційної вартості застосовують для оцінки підприємств-банкрутів, а також якщо виторг від продажу активів перевищує поточну вартість доходів, які були б отримані від експлуатації сегмента підприємства. Оцінювач розробляє графік упорядкованої ліквідації активів та визначає вартість, за якою вони можуть бути розпродані на дату ліквідації з урахуванням знижок на терміновість та витрати на продаж. Величина ліквідаційної вартості складається із суми дисконтованої виручки від продажу активів, зменшеної на величину зобов’язань та витрат на ліквідацію.
При витратному підході до оцінки вартості нерухомості визначають ринкову вартість землі та об’єктів, розташованих на ділянці, що оцінюється. Для оцінки земельної ділянки використовують методи:
- порівнянних продажів;
- співвіднесення (перенесення);
- капіталізації земельної ренти;
- техніки залишку для землі;
- розвитку (освоєння) земельної ділянки.
Метод зіставних продажів означає внесення у певній послідовності коригувань у ціну недавно проданих ділянок, аналогічних оцінюваному.
Метод співвіднесення (перенесення) полягає в пошуку нещодавно проданого об’єкта нерухомості, що має земельну ділянку, аналогічну оцінюваному. Ціну продажу при цьому поділяють на ціну будівель і ціну землі (яка застосовується до об’єкта, що оцінюється).
Метод капіталізації земельної ренти полягає у капіталізації доходів, отриманих за рахунок орендних платежів.
Метод техніки залишку для землі подібний до попереднього методу, однак величину капіталізованого доходу, що належить до будівель, визначають відніманням із загального доходу, одержуваного в результаті найбільш ефективного використання об’єкта нерухомості, доходу за рахунок експлуатації будівель.
Метод розвитку (освоєння) земельної ділянки використовується для оцінки земельної ділянки, придатної для поділу на більш дрібні індивідуальні ділянки. Вартість земельної ділянки відповідає сумі дисконтованого грошового потоку, що отримується як різниця між виручкою від продажу ділянки та витратами на її освоєння.
При витратному підході до оцінки вартості будівель та споруд застосовують методи:
- порівняльної одиниці;
- поелементної оцінки витрат;
- кошторисний метод;
- індексний метод оцінки.
При методі порівняльної одиниці вартість будівлі оцінюють, виходячи з величини питомих витрат, що припадають на одиницю порівняння, та кількості цих одиниць (одиницею порівняння може бути будь-який вимірник споживчих властивостей об’єкта, що оцінюється (1 м2 житлової площі; 1 готельний номер; 1 м3 будівельних робіт тощо).
Метод поелементної оцінки витрат полягає у визначенні сукупної ринкової вартості окремих елементів будівлі (фундаменту, стін, перекриттів) з урахуванням їхнього індивідуального зносу.
Кошторисний метод полягає у перерахунку старих кошторисів, складених у період будівництва будівлі, що оцінюється, за поточними цінами і тарифами.
Індексний спосіб оцінкиі ґрунтується на використанні системи індексів, що відображають зміну вартості на дату оцінки щодо базисного рівня.
При витратному підході до оцінки вартості машин та устаткування користуються методами прямої калькуляції та цілісної оцінки собівартості.
за методу прямої калькуляції обчислюють суму прямих витрат, що залежать від конструкції виробу та технології його отримання, та управлінських, господарських, загальнозаводських та позавиробничих витрат. Розрахункову базу зменшують на величину втрат у результаті загального зносу. Метод трудомісткий, але дає найдостовірніші результати.
Метод цілісної оцінки собівартості полягає у виявленні залежності між собівартістю об’єкта оцінки та його параметрами. Метод характеризується укрупненими нормативно-параметричними оцінками та дає менш точний результат.
Витратний підхід до оцінки вартості нематеріальних активів доцільний у тому випадку, якщо вони унікальні або неможливо розрахувати частку прибутку, яку приносить оцінюваний об’єкт. Оцінювач може використовувати метод вартості створення та метод виграшу у собівартості.
Метод вартості створення нематеріальних активів передбачає визначення повної відновлювальної вартості активу, що включає витрати на створення, придбання та доведення об’єкта до стану, що дозволяє застосовувати їх у запланованих цілях. Відновлювальна вартість коригується відповідно до коефіцієнта морального старіння нематеріального активу.
Метод виграшу у собівартості дозволяє визначити ринкову вартість нематеріального активу з урахуванням економії у витратах, досягнутої з допомогою його використання.
