Управління іпотечними активами (Mortgage Assets Management) – цивільно-правові відносини при здійсненні юридичних та фактичних дій з розпорядження платежами за іпотечними активами від свого імені, за рахунок та на користь засновників управління майном.
Фінансова установа, що діє від свого імені, здійснюючи управління іпотечними активами на користь засновника управління іпотечними активами та має відповідний дозвіл (ліцензію) є керуючим. Управитель є довірчим власником іпотечних активів. Право довірчої власності управителя обмежено засновником.
Іпотечний актив – це право вимоги щодо забезпечених іпотекою грошових зобов’язань боржника. Метою управління іпотечними активами є отримання доходу власниками сертифікатів відповідно до умов інформації про їх випуск.
Умови управління іпотечними активами, обмеження права довірчої власності та порядок виконання зобов’язань емітента встановлюються емітентом у інформації про випуск сертифікатів та у договорі про придбання іпотечних сертифікатів. Іпотечні активи передаються у довірчу власність управителя на підставі договору, укладеного в письмовій формі між засновником та управителем. Цей договір засвідчує право довірчої власності управителя на такі іпотечні активи та встановлює обмеження цього права власності. Особа, яка визнала умови інформації про випуск іпотечних сертифікатів, може стати їх власником за умови сплати коштів за них та укладання договору про придбання іпотечних сертифікатів участі, в якій вона встановлює управління іпотечними активами або приєднується до засновника управління іпотечними активами.
Іпотечні активи, що знаходяться у власності емітента сертифікатів з фіксованою прибутковістю, що виникла у нього з моменту реформування основного зобов’язання в іпотечні активи або придбання іпотечних активів, переходять у довірчу власність управителя згідно з договором управління іпотечними активами, укладеному між емітентом та керуючим.
Управитель неспроможна відповідати за своїми боргами іпотечними активами, що у нього під управлінням, і має права використовувати їх задля забезпечення виконання своїх зобов’язань.
Суб’єктами управління іпотечними активами є засновник та керуючий. У разі випуску сертифікатів із фіксованою прибутковістю засновником є емітент. У разі випуску сертифікатів для участі засновником довірчої власності є власники сертифікатів для участі даного випуску.
Об’єктом управління іпотечними активами є іпотечні активи, передані засновником у довірчу власність управляючого.
Особливості взаємодії суб’єктів управління іпотечними активами визначаються залежно від обраної емітентом фінансової моделі перетворення платежів, що надходять за іпотечними активами, платежі за сертифікатами. Такі моделі можуть передбачати випуск сертифікатів із фіксованою прибутковістю або сертифікатів участі. Модель, за якою випускаються сертифікати участі, передбачає, що власники сертифікатів передають управителю іпотечні активи довірчу власність. Модель, за якою випускаються сертифікати з фіксованою прибутковістю, передбачає, що власником іпотечних активів є емітент.
Фінансова установа, яка є емітентом і водночас — кредитодавцем за договорами про іпотечний кредит, зобов’язання за якими реформовані в іпотечні активи є розпорядником платежів, що надходять за іпотечними активами. Розпорядження платежами здійснюється для виконання емітентом своїх зобов’язань перед власниками сертифікатів.
Розпорядження платежами передбачає:
- забезпечення у достатніх обсягах своєчасних надходжень коштів за іпотечними активами;
- обслуговування іпотечних активів чи контроль за діяльністю керуючих іпотекою;
- своєчасний розподіл платежів, що надходять за іпотечними активами, між власниками сертифікатів відповідно до умов інформації про їх випуск;
- Проведення своєчасної заміни частин іпотечних активів.
Емітент сертифікатів участі або його керуючий може укласти з одним або декількома банками договір доручення обслуговування іпотечних активів. Банки стають повіреними за договорами доручення, керуючими іпотекою та іпотекодержателями.
Емітент сертифікатів із фіксованою прибутковістю може самостійно виконувати функції розпорядника платежами за іпотечними активами або довірити виконання цих функцій іншій фінансовій установі. Розпорядник платежами може доручити виконання функцій керуючого іпотекою одному або декільком банкам.
Кошти, отримані управляючим реалізації платежів по сертифікатам, підлягають передачі власникам цих сертифікатів, крім коштів, вкладених у виплату винагороди управляющему.
Нагляд та регулювання діяльності банків та інших фінансових установ, що виконують операції з іпотечного кредитування, є емітентами іпотечних сертифікатів та суб’єктами управління іпотечними активами, здійснюють Національний банк України, Національна комісія, яка здійснює державне регулювання ринків фінансових послуг України, та Національна комісія з цінних паперів та фондовий ринок у межах своїх повноважень.
(Див. Іпотечні цінні папери, Фонд операцій з нерухомістю, Фонд фінансування будівництва).
