Обмежувальні умови оцінки (limiting for valuation conditions) – сукупність умов, що обмежують використання власності. Обмежувальні умови чітко окреслюють рамки можливих підходів оцінювача при вирішенні поставленого завдання, подібно до того, як будь-яке математичне завдання має рішення лише за наявності певних обмежень.
Найважливіша умова, що обмежує, – обов’язкове застереження у звіті про оцінку, що оцінка дійсна лише на дату підписання висновку аудитора. Це зумовлено невизначеністю ринкової ситуації у майбутньому та можливістю її якісної зміни. Відсутність такого обмеження унеможливила б і розрахунок ймовірності настання певних подій, і оцінку вартості підприємства, як мінімум, за трьох варіантів розвитку подій: оптимістичному, песимістичному та усередненому.
З використанням методу дисконтованого грошового потоку майбутні грошові потоки розраховують з урахуванням ймовірності настання певного події. Дана обмежуюча умова необхідна, оскільки, коли це доцільно, дослідження та звіт про оцінку включають аналіз найкращого та найбільш ефективного використання власності.
Наступна обмежуюча умова – оцінка вартості об’єкта (підприємства, нерухомості, нематеріальних активів, інвестиційних проектів) дійсна лише для цілей, наведених у звіті, – зумовлено тим, що відповідно до поставлених цілей для оцінки застосовують різні законодавчі та регулюючі акти, стандарти вартості. Існує безліч причин, через які критерії оцінки змінюються в залежності від ситуації.
До умов, що обмежують, належить і обов’язкове включення до договору про оцінку положення, в якому клієнт гарантує, що використовуватиме будь-які повідомлення, аналітичну розробку або інші документи, підготовлені в рамках звіту, відповідно до чинних законодавчих та регулюючих актів. Ця умова, що обмежує, викликана тим, що зміни в законодавстві, наприклад, щодо прав акціонерів залежно від їх частки в капіталі компанії або при оцінці вартості прав участі в нерухомості, можуть вплинути на оцінку вартості тієї чи іншої частки участі.
При оцінці вартості прав пайової участі в об’єкті, що оцінюється, враховують особливі обмеження, пов’язані з такими правами, наприклад, обмеження, що накладаються на відповідні акції, оскільки вони, за інших рівних умов, знижують вартість акцій. До них відносяться обмеження на передачу акцій оцінюваного класу або обмеження на оборотність цінних паперів. Ліквідність багатьох акцій визначається умовами, які обмежують право їх власника на передачу акцій. Будь-яке обмежує власника акції умова збільшує розмір знижки на низьку ліквідність. У деяких випадках можна встановити граничну величину вартості акцій. Вплив таких обмежень потрібно проаналізувати у низці ситуацій шляхом консультації з керівництвом об’єкта, що оцінюється.
При оцінці вартості прав пайової участі в об’єктах нерухомості враховують обмеження, пов’язані зі складними взаємовідносинами кредиторів та власників власності (причому ці обмеження різні залежно від конкретних інструментів інвестування в нерухомість і стосуються як рівня ліквідності, так і рівня контролю).
Якщо оцінка умовна, це зазначається у звіті і обґрунтовується причина, з якої проводиться саме умовна оцінка, а також описуються обмеження, що задаються.
Важливими умовами, що обмежують, є положення, що обмежують права власності (наприклад, договори про обов’язковий продаж-купівлю або вимогу про згоду на продаж).
До обмежуючих умов відносяться і договори про об’єднання або наявність трастів, що «голосують» (спеціальна форма бізнесу, який управляє шляхом довірчого голосування нерухомістю або інвестиціями в нерухомість).
Якщо оцінка часткова, це відображають у звіті та перераховують обмеження на використання заявленої величини вартості.
Значний вплив на вартість об’єкта, що оцінюється, або пайової участі в ньому надають такі обмежувальні умови, як контрактні обмеження, пов’язані з зобов’язаннями компанії за боргом, часто перешкоджають виплаті дивідендів, збільшення винагороди менеджерів, продажу активів, приєднання компаній або змін у сфері діяльності.
Урядове регулювання діяльності підприємств теж належить до обмежуючих умов. Так, воно може перешкоджати деяким формам реорганізації або запобігати продажу компанії певним компаніям та інвесторам.
Серйозною умовою, що обмежує, є фінансове становище компанії, оскільки багато прав, пов’язаних з контролем (право на певну винагороду менеджменту, на виплату дивідендів), втрачають своє економічне утримання внаслідок певних фінансових умов ведення бізнесу. Якщо у звіті про оцінку цифри можуть уточнюватися або змінюватися, то його називають попереднім і перераховують обмеження на його використання.
