Іпотечний кредит (Mortgage credit, real estate loan) – спосіб залучення фінансових ресурсів у формі кредитів під заставу нерухомості. Запорукою для іпотечного кредиту можуть бути:
- будівлі та споруди;
- інституційні одиниці всіх секторів економіки, які розглядаються як єдині майнові комплекси;
- житлові будинки, квартири, частини житлових будинків;
- готелі, будинки відпочинку, дачі, садові ділянки, гаражі та інші будівлі споживчого призначення;
- об’єкти незакінченого будівництва;
- повітряні, морські та річкові судна, космічні об’єкти;
- багаторічні насадження;
- право оренди.
Предметом застави не можуть бути: державний та лісовий фонд; землі, що примикають до державного кордону, та інші об’єкти, застава яких заборонена законодавством.
Залежно від цілей отримання розрізняють іпотечний короткостроковий кредит (для задоволення поточних потреб) і довгостроковий.
За іпотечного кредиту за позичальником зберігається право користування власністю. Коли кредит повністю погашається право власності, передане кредитору, ліквідується.
Характеристики іпотечного кредиту здебільшого збігаються з характеристиками довгострокових кредитів, але існують і деякі відмінності:
- об’єкт нерухомості зберігає свої споживчі властивості протягом багато часу;
- ціни на об’єкт нерухомості, як правило, зростають випереджальними темпами, порівняно з цінами інших товарів, у т.ч. та в умовах інфляції;
- забезпечується додатковий захист прав заставоутримувача через державну реєстрацію застави нерухомості.
Розрахунок конкретних показників іпотечного кредиту залежить від умов видачі кредиту, які передбачають різні схеми погашення. Основні форми погашення:
- з постійною, фіксованою процентною ставкою – «звичайна іпотека» або іпотека з рівномірними платежами та постійним розміром відрахувань (така форма надання іпотечного кредиту виграшна для позичальників (при зростанні відсоткових ставок та рівня інфляції) та для кредитора (при їх зниженні); варіант з фіксованою процентною ставкою та зростаючими платежами боржникам викупити частину закладеного майна швидше, ніж за рівномірному погашенні);
- зі змінною процентною ставкою (при ставці, що коригується, процентна ставка заставних прив’язується до інших ринкових процентних ставок і коригується відповідно до їх зміни; при ставці, що самоамортизується, платежі включають як частину основної суми, так і відсотки; при ставці «залучати» іпотечний кредит надається за низькою початковою ставкою з метою залучення клієнтів і перетворення їх з потенційних на реальні).
Вибір форми погашення позичальника обумовлений ступенем прийняття ним ризику. Інструмент угод іпотечного ринку – іпотечні облігації або заставні (див. Іпотечні цінні папери). Іпотечні облігації звертаються на первинному та вторинному ринках. На первинному ринку кредитор і позичальник безпосередньо вступають у договірні відносини, а на вторинному ринку відбувається формування сукупного кредитного портфеля іпотечної системи за рахунок трансформації персоніфікованих заставних на знеособлені доходні папери та розміщення їх серед інвесторів.
Залежно від можливості обігу інструментів іпотечного кредитування на ринку розрізняють:
- закриту іпотеку – closed-end mortgage (наявність забезпеченого обсягу випуску облігацій, контракт на емісію яких забороняє дострокове їх погашення та перезакладання однієї й тієї ж застави без дозволу їх власників);
- відкриту іпотеку – open-end mortgage (можливий випуск додаткових облігацій, що мають рівний статус з облігаціями початкового випуску; при цьому власники іпотечних фінансових інструментів захищені спеціальними обмеженнями);
- нелімітовану іпотеку – open mortgage (немає обмежень на кількість фінансових інструментів, що випускаються під початкову заставу нерухомості; при цьому різко зростає рівень ризиків для власників цих інструментів);
- обмежено-відкриту іпотеку – limited open-end mortgage (обмеження на кількість емітованих під першу заставу облігацій; тому що прибуток від нових випусків повинен бути використаний для погашення неоплачених облігацій, що мають те саме або більш раннє забезпечення);
- консолідовану іпотеку – consolidated mortgage (випуск облігацій може покривати кілька об’єктів власності; при цьому умовою випуску може бути рефінансування окремих іпотечних позик за цими об’єктами).
Консолідовані іпотечні кредити з єдиною відсотковою ставкою – традиційний спосіб фінансування за кредитами, що залучаються залізничними підприємствами, т.к. з економічного погляду вигідно об’єднати кілька об’єктів власності у межах однієї угоди. Іноді за умовами початкового контракту на випуск облігацій (indenture) дозволяється залучення додаткового фінансування за допомогою забезпечених нерухомістю облігацій аж до 75% вартості придбаної власності, але тільки якщо загальна величина фіксованих зборів за всіма заборгованостями (включаючи облігації наступного випуску) була отримана певну кількість протягом попередніх 5 років.
