Іпотечно-інвестиційний аналіз в оцінці – Набір методів і способів оцінки вартості нерухомості, що купується за допомогою кредиту під заставу цієї нерухомості (іпотеки).
Іпотечно-інвестиційний аналіз – різновид прибуткового підходу, який використовується для оцінки об’єктів нерухомості, що купується за участю іпотечного кредиту. Особливість: ринкова вартість активу не збігається з величиною вкладеного у нього власного капіталу, оскільки нерухомість частково куплено на позикові кошти.
У країнах із розвиненою ринковою економікою понад 90% інвестиційних угод з нерухомістю здійснюються із залученням іпотечних кредитів. Інвестори, використовують кредити, отримують з допомогою залучення позикових коштів можливість збільшити дохідність власні кошти. Крім того, підвищується ефект від приросту вартості майна, забезпечується велика диверсифікація активів та додаткова економія на податках. Кредитори отримують розумно гарантовану суму доходу, і навіть надійне забезпечення свого кредиту. Вони мають право 1-ї черги з доходу позичальника та її активи у разі невиплати їм заборгованості.
При іпотечно-інвестиційному аналізі передбачається, що інвестори, по-перше, сплачують початкові витрати за залишковим принципом; по-друге, доходи отримують також за залишковим принципом після того, як вже здійснено всі виплати кредиторам як у ході поточної діяльності, і після продажу об’єкта. При цьому період реалізації права власності на нерухомість може бути поділений на три етапи: придбання, використання та ліквідація. На кожному з етапів власники капіталу одержують залишковий дохід. На 1-му етапі вони вносять обов’язковий грошовий платіж, сума якого дорівнює залишку ціни (різниці між ціною та сумою іпотечного кредиту, що переходить до них як борг); на 2-му – отримують залишковий дохід від використання майна, після вирахування з нього обов’язкових платежів з обслуговування боргу; на 3-му – отримують готівку, що дорівнює ціні реалізації.
Вартість майна, що приносить дохід, може бути оцінена шляхом складання початкової суми іпотечного боргу та оцінної вартості власного капіталу інвестора. Основа щодо вартості капіталу – поточна вартість очікуваної у майбутньому віддачі: залишкового потоку готівки під час використання нерухомості та залишку ціни перепродажу. Сума іпотечного боргу та оціненої вартості капіталу дає можливу ринкову вартість об’єкта нерухомості.
Іпотечно-інвестиційний аналіз полягає у визначенні вартості власності як суми вартості власного та позикового капіталу. При цьому береться до уваги думка інвестора, що він оплачує не вартість нерухомості, а вартість капіталу. Кредит сприймається як збільшення інвестованих коштів, необхідне завершення угоди. Вартість власного капіталу розраховується шляхом дисконтування грошових потоків, що надходять до інвестора власного капіталу від регулярного доходу та від реверсії, вартість позикового – дисконтуванням платежів з обслуговування боргу.
Поточна вартість власності визначається залежно від норм дисконтування та показників грошових потоків. Тобто поточна вартість залежить від терміну проекту, співвідношення власного та позикового капіталу, економічних характеристик власності та відповідних норм дисконтування.
