Придбання в іпотеку заставної нерухомості (іпотечна програма «Заставна нерухомість») призначена для придбання житлового або нежитлового приміщення, що знаходиться у заставі (іпотеці) у банку-кредитора, або приміщення, що знаходиться на балансі банку після звернення на нього. З метою мінімізації витрат з боку кредитної організації така нерухомість найчастіше виставляється на продаж до звернення до суду на стягнення предмета застави, що дозволяє банку заощадити на судових позовах, а позичальнику – продати майно за ринковою ціною. Також чим швидше буде продана нерухомість, тим менше штрафів та пені заплатить позичальник, відповідно, нижче буде кінцева ціна.
Банк під час оформлення кредиту відстежує рух коштів і погашає проблемний кредит видачею нового, вже благонадійному позичальнику. Іншими словами, це зміна боржника за кредитом із переходом до нього права власності на об’єкт, причому позитивну різницю між вартістю проданого майна та сумою кредиту, нарахованими відсотками, пенями отримає попередній власник. Розрахунки між продавцем і покупцем здійснюються або через банківську комірку, або за акредитивною формою.
У кредитних продуктів на придбання заставного житла є плюси та мінуси. До безумовних плюсів можна віднести пільгові умови кредитування: нижча відсоткова ставка, більший термін кредиту, мінімальний початковий внесок, і навіть низькі вимоги до позичальникам. Банк зацікавлений у чистоті угоди і суворо контролюватиме перерахування коштів, зняття старої іпотеки та накладення нового обтяження. Також відстежуються такі параметри, як наявність реєстрації або право вимог третіх осіб, заборгованість з комунальних платежів.
До мінусів подібних продуктів належить обмежена кількість об’єктів, які можна придбати за такою програмою. Також нерідкі випадки, коли у заставному житлі залишаються зареєстрованими позичальники за попереднім іпотечним кредитом та члени їхніх сімей.
Особливу увагу необхідно приділити вартості пропонованої нерухомості. Вона буде нижчою щодо ринкової у тих випадках, коли позичальники ще до настання тривалого прострочення намагаються через банк реалізувати своє житло, а також якщо сума заборгованості, що підлягає поверненню до банку, є невеликою щодо вартості житла. Свою роль у формуванні вартості об’єкта, що продається, грає і зростання цін на ринку нерухомості. Є й зворотні варіанти, коли об’єкти продаються за ціною вищою від середньоринкових: чим меншим був розмір первісного внеску і більше часу пройшло з моменту, як власник перестав погашати іпотеку, тим більше пені, штрафів і відсотків нараховано на залишок боргу, що, відповідно, веде до зростання його вартості.
Експерти сходяться на думці про те, що купівля заставної нерухомості завжди несе певні ризики. При цьому можна їх мінімізувати, якщо відповідально поставитися до вивчення документів на квартиру, що купується. Щоб уникнути ризиків, експерти рекомендують уважно оглянути нерухомість, ознайомитися з документами на неї. Варто вивчити кредитний договір, договір застави, рішення суду про примусове стягнення. Необхідно перевірити, чи таке рішення не оскаржиться. Важливо переконатися, що на ній немає обтяжень. Потрібно переконатися у злагоді чоловіка на угоду у випадках, коли нерухомість належала подружжю. Перевірити, чи не прописані у квартирі діти, оскільки виписати їх буде дуже складно. Якщо ціна заставного, як і будь-якого іншого майна, набагато нижча за ринкову, і подібне зниження вартості з першого погляду необґрунтоване, можливо, це обумовлено якимись прихованими недоліками нерухомості.