Принципи оцінки (appraisal principles) – основні вихідні положення теорії оцінки вартості об’єктів (діючого підприємства або пайової участі в ньому, вартості нерухомості, інтелектуальної власності, інвестиційних проектів та ін), дотримання яких необхідне в умовах невизначеності, властивої ринковій економіці.
Один з принципів оцінки, що не залежать від об’єкта оцінки (рухомого та нерухомого майна, нематеріальних та фінансових активів підприємства або бізнесу в цілому), – відповідність стандартів вартості оцінок, що використовуються оцінювачем, що впливає на вибір її процедур, на застосовувані методи оцінки та на остаточну величину вартості об’єкта.
До найважливіших принципів відносяться принципи, що базуються на уявленнях користувача про відповідність обраних – дохідного, витратного, порівняльного – підходів до оцінки критеріям, прийнятним для тих, хто в кінцевому рахунку вирішує, яку дію слід зробити, виходячи з отриманого під час оцінки результату.
Серед них принципи (уявлення користувача) про: корисність, заміщення та очікування.
Принцип корисності відображає здатність задовольняти певні потреби користувача у цьому місці протягом певного періоду.
Принцип заміщення означає, що раціональний покупець не заплатить за актив більше за мінімальну ціну, що стягується з іншого активу такої ж корисності (фактично це принцип граничної корисності, що виражає певне співвідношення приросту корисності при інвестиціях у різні активи на одиницю інвестованого капіталу).
Принцип очікування безпосередньо пов’язаний з вартістю майбутніх грошових доходів від об’єкта, що оцінюється, тривалості надходження майбутніх грошових доходів і можливої ліквідаційної вартості активу.
Ці принципи узагальнено відображені у принципі найкращого та найефективнішого використаннящо є законне, фізично можливе, фінансово обгрунтоване і найбільш ймовірне використання об’єкта, що оцінюється, який дає в певних умовах найвищу поточну вартість грошових доходів.
До принципів оцінки вартості, безпосередньо пов’язаних із ринковим середовищем, належать принципи:
- відповідності;
- попиту та пропозиції;
- рівня конкуренції;
- Залежно від макроекономічної ситуації або від економічного розвитку регіону.
Принцип відповідності означає, що об’єкт, що оцінюється, відповідає певним ринковим стандартам (а це є обов’язковою умовою його продажу, тому що об’єкт, що не має певної корисності як форми вираження споживчої вартості, не має і вартості).
Принцип попиту та пропозиції полягає в тому, що на вартість об’єкта впливають зміни ринкової ситуації (т.к. ринок будь-яких активів, що оцінюються, практично не буває в стані рівноваги попиту і пропозиції, а формується як ринок продавців або ринок споживачів). Цей принцип пов’язаний з принципом рівня конкуренції (відповідно до якого посилення конкуренції серед виробників призводить до зниження середньої ставки прибутковості на інвестований капітал). Якщо оцінюваний об’єкт під час проведення оцінки склався ринок виробників, тобто. ціни визначаються продавцями (виробниками), ставка прибутковості власного капіталу певному сегменті ринку зростає, що неминуче веде до зростання рівня конкуренції між виробниками (продавцями) та поступової зміни ринкової ситуації, яку можна охарактеризувати як виникнення ринку споживача. Стосовно ринку нерухомості цей принцип має специфіку, оскільки пропозиція об’єктів нерухомості в короткостроковому періоді не еластична.
Принцип залежності від макроекономічної ситуації або економічного розвитку регіону при оцінці вартості об’єкта означає необхідність обліку:
- стійкості національної валюти;
- фази економічного циклу;
- стійкість політики уряду, особливо податкового законодавства;
- ступеня державного регулювання галузі;
- конвертованості національної валюти.
Специфіка розвитку ринкової економіки зумовлює обов’язковий облік рівня регіонального ризику, що відображає економічний потенціал регіону, соціальну напругу, можливість міжетнічних та військових зіткнень. Значення такого обліку особливо зростає в оцінці об’єктів нерухомості, оскільки економічний потенціал регіону та його місцезнаходження – найважливіші чинники, що визначають вартість нерухомості.
У процесі оцінки враховують ринковий характер об’єкта, що оцінюється, тобто. сукупність таких ринкових факторів, як фактор часу, фактор ризику, економічні особливості об’єкта, що оцінюється, його ринкове «реноме».
Чинник часу полягає в тому, що вартість певної суми грошей – функція від часу виникнення грошових доходів та витрат. Він діє незалежно від зміни загального рівня цін і враховується при використанні методу дисконтованого грошового потоку, коли вартість об’єкта, що оцінюється, визначається сумою поточних цін очікуваних потоків майбутніх доходів.
Чинник ризику відображає ступінь невизначеності отримання майбутніх грошових доходів та враховується щодо ставки прибутковості (ставки дисконту) власного чи всього інвестованого капіталу. Очікувані потоки доходів розглядаються у двох вимірах: величини очікуваних потоків доходів та рівня ризику отримання чи неотримання цих доходів. Оцінювач може провести знижувальне коригування майбутніх грошових доходів (прибутку, грошового потоку, дивідендів, чистого операційного доходу) для того, щоб відобразити невизначеність їх отримання. При заданому рівні майбутніх грошових доходів рівень ризику враховують за рахунок використання вищої ставки дисконту (оскільки вищий рівень ризику, тим нижча поточна вартість майбутніх грошових потоків). Насправді найчастіше рівень ризику враховують при розрахунку вартості залученого капіталу, що у значною мірою визначається ринком. Між вартістю залученого капіталу та поточною вартістю майбутніх грошових доходів існує зворотний зв’язок: що стоїть вартість капіталу (що вищий рівень ризику), то нижча поточна вартість майбутніх потоків грошових доходів, і навпаки.
Рівень ризику, що з невизначеністю отримання майбутніх доходів, відбивається у двох групах ризиків: систематичний ризик; несистематичний ризик. Систематичний ризик пов’язаний із змінами кон’юнктури фінансового ринку під впливом макроекономічних факторів. Цей ризик виникає при інвестуванні капіталу будь-які активи (фінансові активи, нерухомість) і не може бути усунений шляхом диверсифікації портфеля інвестицій. Систематичний ризик, що виражається через бета-коефіцієнт, характеризується чутливістю доходу на оцінюваний актив до змін на рівні середньоринкового доходу.
Рівень несистематичного ризику, тобто. ризику, властивого окремим активам і піддається диверсифікації, значною мірою визначається розбіжностями між ринками закритих і відкритих компаній – більшість власників закритих компаній не диверсифікують свої портфелі настільки, наскільки це роблять інвестори, вкладають капітал у акції відкритих компаній. Диверсифікація несистематичного ризику портфелі активів досягається за умови, що кількість видів активів портфеля вище 8.
Особливу групу принципів оцінки, безпосередньо пов’язаних з ринковим середовищем, становлять принципи залежності величини оцінної вартості від ліквідності та частки прав на об’єкт, що оцінюється. При визначенні вартості прав на весь об’єкт (чинне підприємство, нерухомість тощо) або на пайову участь у ньому враховують, що вартість пайової участі не пропорційна відповідній частині вартості об’єкта, що оцінюється, і може бути як більшою (якщо є контроль за прийняттям рішення) , і значно менше, ніж пропорційна частка вартості капіталу. Сума вартостей окремо взятих прав пайової участі, як правило, не дорівнює вартості 100%-ного інтересу власника, що володіє всім об’єктом, що оцінюється (діючим підприємством, нерухомістю, контрольним пакетом акцій).
Крім того, значний вплив на вартість об’єкта, що оцінюється, надає його ліквідність, оскільки ринок виплачує премію за ліквідність або, навпаки, вимагає знижки за нестачу ліквідності.
Оцінюючи вартості об’єкта шляхом угод велике значення має принцип сумісності оцінюваних об’єктівЩо означає, що якщо визначення вартості об’єкта, що оцінюється, або пайової участі в ньому проводиться на базі ринкової інформації за порівнянними угодами, необхідно використовувати фінансові показники, розраховані на одній і тій же основі і за один і той же період часу, за порівнянними об’єктами і за оцінюваним об’єкту.
Важливий також принцип певної порівнянності цін об’єкта, отриманого при використанні різних підходів до оцінки. Наприклад, при ретроспективних даних оцінка вартості об’єкта має різко суперечити оцінці, заснованої на дисконтованих потоках грошових доходів. При цьому слід враховувати, що вартість об’єкта, що оцінюється, варіюється в певних межах.
