Рефінансування іпотеки (remortgage) – це погашення кредиту в одному банку за допомогою нової позики в іншому банку. При цьому застава — нерухома власність — залишається незмінною, але змінюються умови виплати.
Навіть за невеликої різниці у розмірі відсоткових ставок за чинним та новим іпотечним договором рефінансування іпотеки дозволяє істотно скоротити розмір підсумкової переплати за рахунок терміну кредитування. Позичальник може мінімізувати переплату, зменшивши термін кредиту, якщо зростання доходу дозволяє йому вносити більші щомісячні платежі. У разі перекредитування на коротший термін позичальнику, швидше за все, запропонують нижчу ставку.
Якщо ж щомісячні платежі раптом стали обтяжливі для клієнта (наприклад, у його сім’ї з’явилася ще одна дитина, розлучення, втрата роботи), то рефінансування допоможе знизити їх за рахунок збільшення терміну кредиту.
Однак, незважаючи на можливі вигоди рефінансування, іпотечні позичальники стикаються з деякими складнощами. У кредитних договорах багатьох банків передбачено заборону наступної іпотеки, що обмежує право позичальника переоформлювати нерухомість на іншого заставоутримувача до моменту повного погашення кредиту. Найчастіше положення про заборону прописується умовно: під час дії кредитного договору заставник немає права передавати предмет застави на наступний заставу без попереднього письмової згоди заставоутримувача.
Найчастіше таку згоду кредитні організації не надають. Але деякі фінансові установи дають його за умови, що право зміни кредитора оплачено позичальником.
Враховуючи вищесказане, у разі відмови первинного кредитора надати позичальнику згоду на подальшу іпотеку, багато банків, що рефінансують, діють за наступною схемою: переводять кредит на рахунок позичальника, останній пише заяву на дострокове погашення. Після повного погашення заборгованості з позики попередній кредитор видає позичальнику пакет документів, необхідний зняття обтяження з квартири. Період зняття обтяження з нерухомості та оформлення заставної на користь нового кредитора становить приблизно один-два місяці. Одні банки, що рефінансують, на зазначений період приймають як забезпечення порука або додаткову заставу наявної у позичальника власності. Інші пропонують рефінансування без додаткового забезпечення, але збільшують ставку до моменту реєстрації основної застави на 1-3 процентні пункти. Окремі банки йдуть певний ризик, не вимагаючи додаткового забезпечення до реєстрації іпотеки і підвищуючи ставку цей період. Після зняття обтяження клієнт надає у свій новий банк зареєстрований договір іпотеки та заставну, а також укладає договори страхування, передбачені кредитним договором.
Клієнтам слід звернути увагу ще й на те, які іпотечні кредити рефінансує той чи інший банк. Наприклад, не всі фінансові установи готові перекредитувати нецільові кредити під заставу наявної нерухомості. Крім того, можуть виникнути проблеми з повторним рефінансуванням.
Також варто зазначити, що низка кредитних організацій у разі бажання свого позичальника рефінансувати кредит в іншому банку, пропонують клієнту знизити відсоткову ставку за позикою до розміру ставки, що діє на момент звернення позичальника за аналогічними програмами. За зміну параметрів, що спочатку прописані в договорі, первинний кредитор зазвичай стягує комісії.
