Опис об’єкта оцінки (Description of appraised property) – всебічна характеристика об’єкта оцінки. Об’єкт оцінки – чинне підприємство або пайова участь у ньому, матеріальні та нематеріальні активи, цінні папери, активи та пасиви кредитних організацій та фінансових компаній, інтелектуальна власність у науково-виробничій та гуманітарних областях, нерухомість, земельні ділянки чи права власності.
При описі об’єкта оцінки чітко визначають об’єкт оцінки, його фізичний стан і де це потрібно (наприклад, при оцінці вартості нерухомості), – місцезнаходження об’єкта.
В описі наводять рік створення компанії, історію її розвитку: зміни в назві, формі організації, місцезнаходження, основних напрямках діяльності, факти злиття або приєднання інших компаній, початок введення нових операцій, зміну власника контрольного пакета акцій, будь-які значні події – пожежа, страйки та т.п. Ці відомості завершують узагальнюючою оцінкою сучасного становища компанії: організаційно-правова форма, наявність дочірніх та залежних товариств чи філій та представництв.
Обов’язкова умова при описі об’єкта оцінки – чітке визначення та аналіз юридичних прав, пов’язаних з даною власністю, та обмежень, пов’язаних із правами пайової участі, на основі аналізу статутних документів компанії та матеріалів останніх засідань її Ради директорів.
При описі виду діяльності компанії дають характеристику виробленої продукції та послуг, їх відмінностей від продукції конкурентів (якість продукції, сервісне обслуговування, реклама, ціни, дані про систему постачання). Особливу увагу звертають на характеристику ринків збуту, конкуренцію та перспективи її розвитку, аналіз постачальників та їх диверсифікованості (як джерела інформації використовують дані про стан національної економіки та галузі та про перспективи їх розвитку на прогнозний період).
Опис об’єкта оцінки включає аналіз виробничих потужностей:
- ефективності використання наявних потужностей;
- умов та строків оренди;
- порівняння орендної плати, що виплачується компанією, із середньоринковою ставкою орендної плати;
- площі, що займається кожним виробничим підрозділом, та ефективності її використання;
- ймовірності різкого збільшення витрат у зв’язку з можливим оновленням або заміною обладнання (джерела інформації – список обладнання на об’єкті, що оцінюється, і графік нарахування зносу та амортизаційних відрахувань станом на дату оцінки; перелік товарно-матеріальних запасів; копії договорів про оренду виробничих площ).
Опис об’єкта оцінки також охоплює:
- аналіз людських ресурсів – робочого та управлінського персоналу, чисельності зайнятих на постійній, тимчасовій та сезонній основі, плинності кадрів, членства працівників у профспілках, закінчення термінів трудових угод (при описі якості менеджменту коротко характеризують становище та професійну кар’єру кожного ключового керівника, дають загальну оцінку рівня менеджменту та досвіду членів Ради директорів компанії);
- аналіз вартісних показників об’єкта оцінки – структури капіталу підприємства, вартості власного, позикового та залученого капіталів;
- порівняльний аналіз фінансових коефіцієнтів з коментарями результатів аналізу фінансових документів, що впливають на вартість об’єкта, що оцінюється.
Джерела інформації – фінансові звіти роботи компанії за ретроспективний період, звіти про сплату прибуток компанії.
Особливу увагу приділяють аналізу фінансової документації компанії, пояснюють поправки, які доцільно зробити для уточнення оцінки. В цілому опис та аналіз об’єкта оцінки повинні бути спрямовані на те, щоб розкрити фактори, що відображають його особливості та дозволяють провести якісну та кількісну оцінку позитивних та негативних сторін, що визначають вартість об’єкта.
