Масова оцінка вартості нерухомості (real estate appraisal by mass methods) – систематична оцінка вартості груп об’єктів нерухомості (див. Оцінка вартості нерухомого майна) на певну дату з використанням стандартних процедур та статистичного аналізу. Стимулом у розвиток масової оцінки вартості нерухомості як наукової дисципліни послужила необхідність досягнення однаковості та узгодженості результатів щодо податкової бази з метою оподаткування нерухомості у 30-ті гг. в США.
В Україні та Росії масова оцінка вартості нерухомості розвивається з початку 90-х років. у зв’язку з появою та розвитком ринку нерухомості та підготовкою до введення податку на нерухомість. Масова оцінка в оцінці вартості землі оформилася як самостійний напрямок.
На відміну від індивідуальної оцінки, масова оцінка вартості нерухомості вимагає розробки моделі розрахунку вартості, здатної імітувати дію факторів попиту та пропозиції на великій території. Визначення «масова» відноситься лише до оцінки (а не до об’єктів) і означає використання спеціальних прийомів та методів.
При масовій оцінці вартості нерухомості завданням оцінювача є виділення типових характеристик об’єкта нерухомості, властивих даному класу об’єктів, і пояснення коливань цін на об’єкти відмінностями у значеннях цих характеристик, тоді як за індивідуальної оцінки обґрунтування результату будується на аналізі особливостей об’єкта та його відмінностей від аналогів.
Кінцева мета робіт з масової оцінки вартості нерухомості – проведення переоцінки всіх об’єктів нерухомості, розташованих у даному адміністративно-територіальному утворенні, за єдиною методикою, розробленою на основі аналізу ринку із застосуванням статистичних методів (комп’ютерних методів оцінки).
Масова оцінка вартості нерухомості складається з наступних етапів:
- аналізу ефективності існуючої системи оцінки та обґрунтування рішення про проведення переоцінки (перевірка на рівномірність оцінки та відповідність її стану ринку);
- аналізу доступних ресурсів, планування та організації робіт;
- аналізу (якісного та кількісного) ринку;
- визначення характеристик об’єкта, найбільш суттєвих для пояснення (або формування) ціни;
- розробки моделі (моделей) оцінки та її налагодження (калібрування);
- збору даних – обліку об’єктів за суттєвими характеристиками;
- застосування моделі (моделей) з метою оцінки всіх врахованих об’єктів;
- контролю якості результатів оцінки, камеральних (в офісі) та польових експертиз;
- доопрацювання моделі (формул), оформлення методики оцінки, за необхідності – визначення доповнень до моделі (формулів) як поправок на нетипові особливості об’єктів;
- затвердження методики оцінки;
- застосування методики та проведення переоцінки;
- оскарження та погодження оцінки (досудовий розгляд та вирішення спорів).
При створенні системи масової оцінки вартості нерухомості оцінку починають з аналізу ринку, а до планування та організації робіт з оцінки повертаються кілька разів, у міру накопичення досвіду пробного здійснення всіх наступних етапів. Розробка моделі ґрунтується на аналізі зібраної інформації та теорії оцінки.
При масовій оцінці вартості нерухомості, як і при індивідуальній оцінці, застосовують три підходи: витратний, порівняльний і прибутковий (Так, за умови достатності даних для оцінки вартості комерційної нерухомості (що приносить дохід, наприклад, здачі в оренду) рекомендується дохідний підхід, а для оцінки промислової нерухомості – витратний підхід).
За необхідності відбити розбіжності у формуванні вартості різних видів об’єктів розробляють кілька моделей, використовують різні методи оцінки. Модель є формулою, в лівій частині якої розташовується ринкова вартість об’єкта на конкретну дату (залежна змінна, або функція); у правій – математичне вираз, що описує залежність вартості від низки показників об’єкта (виражених змінними моделі).
Виходячи з аналізу ринку, обсягу та змісту інформації, вибирають метод оцінки та загальний вигляд моделі (адитивну, мультиплікативну або гібридну). Адитивну (додавання) і мультиплікативну (множення) прості моделі застосовують для опису слабо розвиненого ринку, де не виявляються якісь нелінійні тенденції, вони досить логічні та стійкі. Гібридна (складна) модель оптимальна для опису ринку нерухомості з усталеними нелінійними тенденціями та складними видами залежності вартості від характеристик об’єктів.
Налагодження (калібрування) моделі дозволяє визначити безпосередній вплив параметрів на ціна, яке відображається значеннями коефіцієнтів при змінних. Одна з основних процедур калібрування – процедура адаптивної оцінки (метод зворотного зв’язку). Вона виходить з ітеративному (повторюваному до досягнення заданого рівня) підборі коефіцієнтів з урахуванням мінімізації суми всіх відхилень прогнозних значень вартості від заданих ринкових.
Перевірка моделі, контроль якості результатів оцінки та доопрацювання моделі – найважливіші етапи. Оцінки, отримані за моделями, порівнюють із реальними цінами продажів даного ринку та досліджують співвідношення. Для уточнення моделі оцінювач аналізує відхилення, виїжджаючи на об’єкти. У цьому з’ясовують причини значних розбіжностей, виділяють чинники, «необлічені» чи «переоцінені» моделлю, вносять необхідні виправлення. Перевірка може здійснюватися:
- у декілька прийомів, до моменту досягнення необхідної точності модельної оцінки моделі на представницькій вибірці об’єктів;
- статистичними методами (більша частина отриманих оцінок має потрапити в заданий діапазон середнього відхилення від реальних цін продажів), а також експертним методом (відповідно до певної процедури), що дозволяє компенсувати недостатню кількість або якість вихідної інформації щодо ринкових угод.
В результаті перевірки роблять висновок про доцільність подальшого вдосконалення моделі (залежно від виділеного бюджету та необхідної точності оцінки). При цьому можуть бути відокремлені унікальні об’єкти (групи об’єктів) та визначено процедуру їх оцінки. На додаток до обраної моделі (моделям) у методиці масової оцінки вартості нерухомості можуть використовуватись таблиці поправок на нестандартні особливості, що застосовуються до окремих об’єктів або груп об’єктів.
У правовому відношенні порядок оскарження оцінки та її методика мають бути встановлені нормативними актами органів влади, до компетенції яких належить податок, визначення податкової бази якого використовується масова оцінка вартості нерухомості.
Застосування аналітичних комп’ютерних методів оцінки призводить до значного скорочення термінів робіт, трудомістких витрат та економії бюджету при забезпеченні заданої точності оцінки.
Масову оцінку вартості нерухомості використовують з метою оподаткування, підвищення ефективності управління нерухомістю, визначення її заставної вартості, оцінки портфелів інвестицій у нерухомість та інших цілей.
