Кондомініум

Кондомініум (commonhold) – форма володіння житловим комплексом, при якому кожна квартира є приватною власністю одного власника, а загальні площі (сходова клітка, хол, двір, технічні поверхи тощо) знаходяться у спільному володінні всіх мешканців. У кондомініум можна оформити як одну багатоквартирну будівлю, так і кілька будівель, що стоять поруч із загальною прибудинковою територією.

Вся нерухомість, на якій розташована будівля чи комплекс будівель кондомініуму, належить власникам квартир. Всі питання щодо утримання загальної площі, наприклад, прибудинкової території, власники вирішують на зборах, які періодично збираються в певний час. Також на цих зборах може підніматися та вирішуватись питання про управління кондомініумом.

Термін «commonhold» використовується у Великій Британії. В Австралії ця система називається “Strata Title”, у США та Канаді – “condominium”. Російський еквівалент – товариство власників житла (ТСЖ). Аналогічні форми володіння є в інших європейських країнах, а також ОАЕ, Сінгапурі, Індії та ПАР.

На відміну від лізгольду, кондомініум не має на увазі наявність власника-орендодавця і не має обмежень за часом. Нерухомість належить асоціації мешканців, до якої входять усі власники квартир. Члени асоціації укладають угоду, в якій визначають права та обов’язки мешканців, а також порядок утримання спільних територій. Усі рішення з управління будинком приймає збори власників.

Щоб змінити форму володіння з фрігольд на кондомініум, потрібно отримати згоду всіх членів асоціації мешканців.

Різні форми кондомініумів є об’єднаннями власників житла – некомерційними споживчими організаціями, які об’єднують власників об’єктів нерухомого майна або членів, що створюються з метою управління, експлуатації, технічного та санітарного утримання багатоквартирного будинку.

Житлова кооперація має різні історичні та юридичні форми:

• тимчасові та постійні спільноти (Terminating Societies та Permanent societies, building and loan associations) у Великій Британії в XIX столітті;
• будівельні спілки у Німеччині;
• міста-сади у дореволюційній Росії;
• житлово-орендні кооперативні товариства (ЖАКТ) у період НЕПу та після нього до 1937 року. У сенсі що неспроможні вважатися кондомініумами, оскільки керована ними нерухомість була у власності ЖАКТів, лише орендувалася в держави;
• житлові кооперативи (ЖК);
• молодіжні житлові комплекси (МЖК) у СРСР 1970—1990 роки;
• територіальні спільноти жителів (англ. Planning Unit Developments – PUD), кондомініуми (англ. condominium association), кооперативи (англ. cooperatives) у США та Канаді;
• синдикати у Франції;
• квартирні акціонерні товариства у Фінляндії;
• об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, ОСББ (Україна);
• товариства власників житла (ТСЖ) та житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) у Росії та Білорусії;
• кооперативи власників квартир (КСК) та кондомініуми (КДМ) у Казахстані.

Переваги кондомініуму:

• велика відповідальність кожного власника за утримання свого житла. Оскільки кондомініум має на увазі спільне володіння загальною площею, а також її спільне утримання, то у кожного власника квартири виробляється серйозне ставлення до свого та спільного майна;
• оплата комунальних послуг у кондомініумі не оподатковується, оскільки за своєю суттю кондомініум відноситься до неприбуткових організацій;
• якщо у кондомініумі проживають незаможні громадяни, то вони мають право подати заяву на оформлення субсидій від держави на оплату комунальних послуг;
• власники житла самі мають право розпоряджатися всіма потребами, які необхідно застосувати до їхнього спільного господарства;
• у мешканців кондомініуму є можливість контролювати, куди йдуть їхні кошти, витрачені на непередбачені потреби, наприклад, на капітальний ремонт;
• члени кондомініуму отримують право на власний розсуд використовувати нежитлові, допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, прибудинкову територію та отримувати з цього дохід на користь кондомініуму. Крім того, за ними залишається право продавати, здавати в найм, заповідати своє майно спадкоємцям;
• захист прав у суді проходить набагато ефективніше у межах загального кондомініуму. Ті власники, які мають борги за комунальні послуги, можуть за рішенням загальних зборів вкласти трудовий внесок на користь кондомініуму замість погашення боргу.

Величезним плюсом кондомініуму є вкладення коштів у це майно. У багатьох країнах Заходу прийнятою тенденцією вважається збереження накопичених коштів у вигляді вкладення в кондомініум, оскільки це надійно і зручно. Такі інвестиції захищені від інфляції та інших ризиків. Особливим попитом користуються ті об’єкти, які з часом зростають у ціні. Доведеним фактом вважається, що стан самої квартири мало впливає формування вартості. Тут грає велику роль розташування, метраж, обслуговування та зносостійкість комплексу кондомініумів.

Недоліки кондомініуму:

• Основним недоліком кондомініуму є процес його реєстрації. Це завдання, яке потребує чималих витрат. Якщо такий вид власності реєструється вперше, вартість технічного паспорта оплачується бюджетними коштами;
• серйозний ремонт будинку (дахів, під’їздів, систем опалення, водопостачання та каналізації, електромереж) – дороге задоволення, і виконувати його доведеться за рахунок мешканців. Прибудинкова територія кондомініуму також потребує утримання, у т.ч. виникають зобов’язання щодо сплати земельного податку. Якісне обслуговування фахівців також коштує дорого;
• за борги учасник кондомініуму може втратити своє майно. Об’єднання мешканців має право звернутися до суду з позовом про стягнення майна власників приміщень, які відмовляються відшкодувати заподіяні збитки, своєчасно та в повному обсязі сплачувати всі встановлені законом та статутом кондомініуму платежі, збори та внески, а також відраховувати кошти до резервного та ремонтного фонду. При цьому у всіх членів товариства права та обов’язки однакові, чи володіють вони житловими чи нежитловими приміщеннями.

У США та Канаді багатоповерхові кондомініуми зводяться у великих містах для вирішення проблеми дефіциту земельних ділянок та забезпечення населення житлом. Інший тип кондомініумів зводиться також у курортних зонах півдня країни (Мексиканський затока, Флорида) та вздовж океанічного узбережжя (Нью-Йорк, Каліфорнія). Квартири в кондомініумах купують приватні особи в середині та ближче до кінця свого кар’єрного шляху як метод інвестування накопиченого приватного капіталу. При цьому господар зазвичай приїжджає до своєї квартири на 1-2 тижні на рік на відпустку біля моря, а решту часу квартира здається в оренду туристам/студентам і так далі. Після виходу на пенсію господарі зазвичай самі переїжджають у кондомініум, тому що він потребує менших витрат, ніж приватний будинок.

У міжнародному праві кондомініум — це володіння певною територією двома чи більше державами, які спільно здійснюють над нею суверенітет на основі відповідної угоди. Зазвичай оформляється внаслідок неповного вирішення територіального конфлікту. Прикладом може бути угода від 1899, коли Великобританія і Єгипет встановили кондомініум над Суданом (анульовано Єгиптом 15 жовтня 1951).