Іпотека (Mortgage) — вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекотримач має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, .
Іпотека виникає виходячи з договору, закону чи рішення суду. До іпотеки, що виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила іпотеки, що виникає на підставі договору, якщо інше не встановлене законодавством.
Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов’язання або задоволення вимог, що може виникнути у майбутньому на підставі договору, який набув чинності. Іпотека має похідний характер від основного зобов’язання і дійсна до припинення основного зобов’язання або до закінчення терміну дії іпотечного договору.
У разі порушення боржником основного зобов’язання згідно з іпотекою іпотекоутримувач має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані в установленому законодавством порядку або зареєстровані після державної реєстрації речових іпотеки. Якщо пріоритет окремого права або вимоги на передане в іпотеку нерухоме майно виникає відповідно до закону, таке право або вимога має пріоритет над вимогою іпотекоутримувача лише у разі її виникнення та реєстрації до моменту державної реєстрації речових іпотеки.
Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки щодо зареєстрованих у встановленому законом порядку прав або вимог інших осіб на нерухоме майно, що передане в іпотеку, виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню відповідно до їхнього пріоритету — в черговості їх державної реєстрації.
Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державної реєстрації речових у порядку, встановленому законодавством. У разі недотримання цієї умови іпотечний договір є дійсним, але вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету щодо зареєстрованих прав або вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно.
Предметом іпотеки можуть бути один або кілька об’єктів нерухомого майна за таких умов:
- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне чи комунальне підприємство, установа чи організація;
- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути стягнуто стягнення;
- нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об’єкт права власності, якщо інше не встановлено законодавством.
Заборони та обмеження щодо відчуження та цільового використання земельних ділянок, встановлені Земельним кодексом України, є чинними при їх іпотеці.
Предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладання іпотечного договору за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на придбання ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому.
Нерухоме майно передається в іпотеку разом із усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором.
Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб’єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором.
Предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, що надає орендарю чи користувачеві право будувати, володіти та відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном з метою законодавства вважається нерухомим майном.
Предмет іпотеки може бути переданий до іпотеки за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо інше не встановлено попереднім іпотечним договором. Попередня іпотека має вищий пріоритет над такими іпотеками.
Іпотека припиняється у разі:
- припинення основного зобов’язання чи закінчення терміну дії іпотечного договору;
- реалізації предмета іпотеки відповідно до законодавства;
- набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;
- визнання іпотечного договору недійсним;
- знищення (втрати) переданого в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив його.
Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення за попередньою іпотекою. Відомості про припинення іпотеки підлягають реєстрацію в установленому законодавством порядку.
(Див. Іпотечне покриття, Іпотечні цінні папери, Модель іпотеки).
