Прибутковий підхід в оцінці (income approach to valuation) – сукупність методів оцінки вартості власності, що ґрунтуються на очікуваному майбутньому доході, який ця власність може принести.
Головний принцип доходного підходу до оцінки: вартість оцінюваної власності дорівнює поточній (сьогоднішній) вартості всіх майбутніх вигод від володіння цією власністю.
Методи, що базуються на перетворенні доходу у вартість, подібні до оцінки різних видів активів. Однак у більшості випадків оцінка потоку доходу, наприклад, для діючого підприємства, значно відрізняється від оцінки потоку доходу для житлового будинку, офісної будівлі або іншої нерухомості, що приносить дохід. Більше того, оцінка вартості підприємства (бізнесу) та оцінка вартості нерухомості помітно різняться у кількісних та якісних визначеннях ризиків.
Важливі оціночні показники (чистий дохід, грошовий потік та інші) мають різні визначення залежно від того, чи вони застосовуються при оцінці вартості підприємства (бізнесу), нерухомості, машин та обладнання або інших активів. Ця обставина є причиною багатьох хибних результатів оцінок. Так, дохід, який має бути капіталізований в оцінці вартості бізнесу, зазвичай буває очищений від нарахувань на знос і амортизацію, тоді як дохід, що капіталізується в оцінці вартості нерухомості, – не очищений. Нерухомість підвищується вартості, якщо її розумно експлуатують, а активи підприємства (машини, устаткування та інші) мають тенденцію зношуватися.
Вартість підприємства (бізнесу), отримана за допомогою прибуткового підходу, є сумою очікуваних майбутніх доходів власника, виражену в поточних вартісних показниках. Тут визначення вартості бізнесу засноване на припущенні, що потенційний інвестор не заплатить за даний бізнес більше за величину поточної вартості майбутніх доходів, одержуваних в результаті його функціонування (іншими словами, покупець насправді набуває не власності, а права отримання майбутніх доходів від володіння власністю). Власник же не продасть свій бізнес за ціною, нижчою за поточну вартість прогнозованих майбутніх доходів. Вважається, що в результаті взаємодії сторони дійдуть угоди про ринкову ціну, що дорівнює поточній вартості майбутніх доходів.
У рамках прибуткового підходу до оцінки підприємства (бізнесу) традиційно використовують: метод капіталізації доходу і метод дисконтованого грошового потоку. Основний зміст цих методів становлять прогнозування майбутніх доходів підприємства та їх перетворення на показник поточної (сьогоднішньої) вартості. Головна різниця між ними: при капіталізації доходу береться «репрезентативний дохід» (роль цього умовного доходу можуть грати чистий прибуток, прибуток до сплати податків, валовий прибуток) за один тимчасовий період (зазвичай рік), який перетворюється на вартість шляхом розподілу на ставку капіталізації; а при дисконтуванні вибудовується прогноз майбутніх доходів (потоку коштів – cash flow) на кілька періодів, потім вони за періодами призводять до поточної вартості за формулою складного відсотка. Обов’язковою умовою застосування методу капіталізації доходу є припущення про те, що в найближчому майбутньому доходи бізнесу стабілізуються.
Прибутковий підхід передбачає аналіз показників економічної діяльності підприємства, які можна визначити загальним поняттям «дохід»:
- прибутку (валовий; до сплати відсотків за кредитами та податків; до сплати податків; чистого);
- грошового потоку (до або після сплати податків);
- дивідендів (або потенційних дивідендів);
- валовий виторг.
Використання кожного з перерахованих показників має свої переваги та недоліки.
