Модель іпотеки (Mortgage Model) – схема організації іпотечного кредитування. Розрізняють дві моделі іпотеки:
- дворівневу (американська модель), при якій іпотечні кредити, видані на первинному іпотечному ринку, поступаються спеціально створеним агентствам, які проводять їх сек’юритизацію шляхом випуску цінних паперів;
- однорівневу (німецька модель), за якої банк, який видав іпотечний кредит, самостійно рефінансує іпотечні кредити за рахунок випуску цінних паперів.
Американська модель орієнтована насамперед на стандартні фінансові продукти – заставні, цінні папери та нерухомість.
За американською моделлю людина купує готове житло, оплачуючи при цьому, як правило, лише незначну частину його вартості готівкою, суму, що залишилася, – позиковими грошима спеціалізованого іпотечного банку, які видаються під заставу нерухомості, що купується. Повернення цього кредиту здійснюється протягом 15-30 років.
Функціонування такого роду іпотеки обумовлено наявністю чотирьох основних суб’єктів ринку – позичальник (заставодавець), іпотечний банк (заставоутримувач), інвестор та держава.
Спробуємо докладніше розповісти про роль кожного з них. Допустимо, вам захотілося купити будинок. Ви приходите в агентство нерухомості та підбираєте собі житло. Після цього ви звертаєтеся до іпотечного банку, який розглядає ваше прохання про видачу кредиту. Коли банк видав кредити, він формує іпотечний пул, тобто. сукупність виданих кредитів (сукупність заставних). На цій стадії через спеціальні компанії, що займаються продажем заставних кредитів, і вступає в гру держава.
Використовуючи посередництво найбільших фірм, держава виступає гарантом з цінних паперів іпотеки. Цінні папери (заставні) продаються інвестору, який отримує по них постійний невеликий дохід. Крім того, має існувати низка організацій, типу пенсійних фондів, страхових компаній та інших, які в обов’язковому порядку (згідно із законодавством) будуть набувати певної кількості іпотечних заставних.
Німецька модель Суттєво відрізняється від американської. Основне розбіжність засноване на відношенні європейців до нерухомості як до одиничного, неповторного товару. Це, у свою чергу, призводить до того, що кожна заставна ускладнена безліччю подробиць і не піддається уніфікації, чим обмежується вторинний ринок заставних. Ніхто не швидко прийматиме рішення про купівлю цінного паперу, умови реалізації якого в кожному конкретному випадку різні. Отже, для підтримки балансу активів та пасивів німецькі позичкові компанії та банки змушені активно виступати як емітенти власних цінних паперів та формувати досить великий статутний фонд, що в американській моделі не обов’язково. Крім того, для залучення довгострокових коштів у Німеччині сильно розвинена система накопичувальних рахунків (або система заощаджень). Суть цієї системи ось у чому.
Якщо ви хочете отримати кредит у банку для будівництва будинку, то спочатку ви повинні відкрити спеціальний «накопичувальний рахунок» в іпотечному банку. Як тільки на рахунку накопичиться необхідна частина вартості майбутнього житла (на це піде приблизно 5-8 років), ви отримуєте право на державну дотацію (до 10% вартості житла та пільговий кредит для оплати частини, що бракує). Погашення кредиту зазвичай триває 10-15 років. При цьому за рахунок цільових вкладів кредитні установи мають можливість використовувати їх для видачі позичок громадянам, які звернулися за кредитом раніше. Німецька модель вже на старті пропонує конкретні типи житла в районах забудови, концентруючи необхідні засоби для освоєння території забудови. Слід зазначити, що така схема орієнтована людей із середнім і навіть низьким рівнем доходу.
(Див. Іпотека, Іпотечне покриття).
