Звіт про оцінку (appraisal report) – підтверджений необхідними матеріалами та представлений у коректній та легко читаній формі структурований документ, що відображає роботу професійного оцінювача, проведену відповідно до укладеного із замовником договору та поставленого перед оцінювачем завданням.
Зміст, обсяг і стиль викладу обумовлені цілями оцінки, характером об’єкта, що оцінюється, і потребами замовника звіту, складністю і розмірами об’єкта, що оцінюється.
Метою оцінки вартості може бути знаходження обґрунтованої ринкової (інвестиційної) вартості об’єкта, необхідної за умови:
- переговори про купівлю-продаж об’єкта, або розробку стратегії розвитку діючого підприємства, або управління інвестиціями в нерухомість;
- проведення реструктуризації фірми;
- створення холдингових компаній;
- визначення вартості нематеріальних активів;
- оцінки ефективності інвестиційних проектів.
Підготовка звіту має бути підпорядкована основній меті проведення оцінки, залежно від якої обирають можливі підходи, методи оцінки та стандарти вартості.
Обсяг звіту про оцінку вартості багато в чому пов’язаний з тим, кому він призначений. Якщо оцінка проведена зовнішніх замовників, незнайомих із підприємством, то наводиться докладний опис останнього. Якщо звіт призначений для працівників фірми, то її докладний опис необов’язковий.
Оцінка повинна проводитися незалежним оцінювачем, тому у звіті зазначають відсутність особистої зацікавленості оцінювача в оцінюваному об’єкті та у величині його ринкової вартості.
Обов’язковою є наявність підписів усіх осіб, які проводили оцінку, та підтвердження їх згоди з її результатами (при незгоді будь-кого з оцінювачів, які брали участь у роботі, з деякими або всіма висновками, що містяться у звіті, до нього включають його особисту думку за тими чи іншими). питанням оцінки даного об’єкта).
Структура звіту, незалежно від специфіки об’єкта, що оцінюється, і цілей оцінки, стандартна:
- Вступ;
- загальноекономічний поділ;
- коротка характеристика галузі;
- характеристика об’єкта оцінки та аналіз його фінансового стану;
- застосовані методи оцінки;
- обґрунтовані висновки та пропозиції;
- загальний висновок щодо оцінки.
Разом з тим, при необхідності в структуру можуть бути внесені деякі зміни (наприклад, у самостійний розділ виділяють аналіз даних по підприємствах-аналогах та ін.).
У вступі докладно описують об’єкт оцінки, чітко формулюють її мету, обґрунтовують використання того чи іншого стандарту вартості, наводять дату, на яку проведена оцінка, дають уявлення про структуру власності об’єкта, що оцінюється, види партнерської участі і характеристику класу оцінюваних активів. Обов’язково вказують на будь-які умови, що обмежують, стосовно висновків звіту (наприклад, що звіт є попереднім або частковим).
Аналіз загальноекономічного становища країни чи економічного становища регіону та розвитку має бути підпорядкований принципу доречності, тобто. повинні розглядатися тільки ті фактори, які впливають на вартість об’єкта, що оцінюється.
Характеристика галузі має відрізнятися доступністю галузевих даних та необхідністю обліку її стану та перспектив розвитку при оцінці вартості об’єкта. Головне у своїй – аналіз стану ринку збуту, чинників, які впливають попит, визначення рівня конкурентоспроможності оцінюваного об’єкта.
Головна мета розділу, присвяченого аналізу фінансового стану підприємства, – виявлення його особливостей та їхнього впливу на ринкову вартість. Тут наводять результати дослідження, фінансову документацію, роз’яснення поправок, які вносилися до розрахунку вартості об’єкта, обговорення порівняльних коефіцієнтів, розрахованих з урахуванням фінансової інформації. Оцінювач коментує результати аналізу фінансових звітів, що надають позитивний чи негативний вплив на оцінну вартість об’єкта.
У розділі, присвяченому опису та пояснення використовуваних методів оцінки, аналізують можливі підходи до оцінки, процедури оцінки та результати, отримані по кожному з підходів, що використовуються.
Визначення підсумкової вартості об’єкта, що оцінюється, проводять на основі середньозваженої вартості з урахуванням відносних ваг, що надаються різним підходам. Якщо у процесі оцінки вартості використовувалися надбавки чи знижки (з урахуванням рівня контролю чи ліквідності), їх обов’язково доводять, як логічно, і за величиною.
До звіту оцінки пред’являється ряд вимог. При аналізі фактичного матеріалу та його розподілі за відповідними розділами звіту оцінювач зобов’язаний враховувати важливість окремих питань у процедурі оцінки. У звіті використовують чітко визначені професійні терміни; кожен висновок підтверджують та обґрунтовують достовірними джерелами інформації; інформація повинна використовуватися лише суттєва та внутрішньо несуперечлива.
Особлива увага повинна приділятися правильно підібраним порівнянним даним угодам. Добротна інформація з порівнянних угод і його чітке викладення мають найважливіше значення, якщо методологія оцінки грунтується на ринкових параметрах (ставці капіталізації, валовий виручці, прибутку, потоці грошових доходів, балансової вартості).
Необхідно врахувати часовий період, що характеризує використані показники та джерела інформації. Крім того, звіт повинен бути внутрішньо узгодженим: кожне положення має випливати з попереднього; цей перехід має логічно легко простежуватися.
Вкрай важлива внутрішня повторність звіту, тобто. всі дії, вжиті в оцінці, потрібно документально описати у тому, щоб читач його зміг повторити весь проведений аналіз та дійти аналогічного результату.
Звіт має бути послідовним. Обсяг та структура звіту повинні відповідати вимогам конкретного завдання. Кожен розділ (параграф) повинен бути структурований і починатися з повідомлення про те, що буде в ньому розглянуто та як він співвідноситься з попереднім та наступним розділами або звітом у цілому.
Розділ, в якому підбиваються підсумки оцінки та виноситься висновок про вартість, повинен бути досить коротким і містити в табличній формі показники вартості, отримані внаслідок застосування різних підходів, та надані ним оцінювачем відносні ваги.
Копії складених звітів мають зберігатися в оцінювача протягом трьох років.
