Зворотня іпотека

Зворотня іпотека – передача власником свого житла у заставу банку чи державну структуру за кредит. Позика видається під певний відсоток. Сума позики залежить від терміну та ринкової вартості житла. Основна відмінність такої програми від звичайної, прямої іпотеки, полягає в тому, що позичальник одноразово або рівними щомісячними платежами отримує від банку певну суму грошей, а погашення позики провадиться кредитною організацією один раз після смерті позичальника. Фінустанова реалізує нерухомість та відшкодовує свої витрати за виданим кредитом. Власне, зворотна іпотека – це альтернатива договору довічної ренти.

Зворотна іпотека — це механізм підтримки пенсіонерів через монетизацію житла, що є у них. За своєю суттю це особливий необслуговуваний кредит (позика) під заставу нерухомості, що є у пенсіонера. Всі проценти, що нараховуються, періодично капіталізуються (не виплачуються кредитору) і разом з основним боргом за позикою повертається тільки після смерті пенсіонера за рахунок продажу житлового приміщення.

Зворотна іпотека виникла кілька десятиліть тому, але значного поширення не отримала через наявність високих ризиків (банк побоюється, що борг позичальника рано чи пізно перевищить вартість нерухомості; позичальник боїться, що банк виселить його і відбере єдину нерухомість).

У 90-х роках економісти багатьох країн звернули увагу на ефект старіння нації, коли в їх країнах значно зростала частка пенсіонерів, які при виході на пенсію різко скорочували споживання товарів повсякденного попиту (що не формують інфляцію, але значно знижують попит товарів та послуг локальних виробників) .

Розуміючи обмеженість будь-якої пенсійної системи, економісти почали шукати способи, як підвищити рівень споживання (в т.ч. покращити якість життя) громадян старшого пенсійного віку з метою стимулювання економічного зростання. У багатьох країнах вже розпочиналися різні пенсійні реформи, які передбачали у т.ч. формування накопичувальної частини з допомогою заощаджень громадян. Ідеальною формою самостійного накопичення громадян була наявна у них нерухомість (нерухомість є «вже зараз» і не треба чекати накопичення нових заощаджень), у зв’язку з чим багато країн знову звернули увагу на механізм зворотної іпотеки.

У деяких країнах, економіки яких засновані на стимулюванні споживання, зворотна іпотека відноситься до категорії державних програм, метою яких є зростання споживання економічно пасивної частини населення (пенсіонерами) — кошти, що отримуються через механізм зворотної іпотеки, безглуздо зберігати і швидше за все будуть спрямовані на внутрішньорегіональне споживання товарів і послуг (насамперед медичних).

Зворотна іпотека зародилася в середині 1980-х років на Заході, а саме у США, де є одним із елементів пенсійної системи. Цей продукт розрахований насамперед на небагатих літніх одиноких громадян, які мають спадкоємців.

Найбільшого поширення зворотна іпотека набула у США, Великобританії та Австралії.

Експерти виділяють такі фактори, що визначають попит на зворотну іпотеку:

1. Мобільністьтобто готовність чи небажання громадян старшого віку переїжджати зі звичного їм місця у житло з меншими фінансовими характеристиками (продати наявне житло та купити дешевше, різницю направивши на власне споживання).
2. Бажання залишити спадок. Експерти умовно виділяють «східну» та «західну» ментальність під час обговорення проблем спадщини. «Східній» характерна готовність залишити спадщину «завгодно», навіть якщо спадкоємець не допомагає фінансово. «Західна» має на увазі роздільне господарювання різними поколіннями сім’ї та мінімальну фінансову підтримку один одного.
3. Превентивне (precautionary) заощадження. Згідно з найпопулярнішою схемою пенсійних реформ (державна пенсія — це страховка від бідності і гарантує лише мінімальні виплати, а основу становлять корпоративні пенсії та власні пенсійні накопичення громадян), «нерухомість» ідеально вкладається в категорію «власні накопичення» громадян, оскільки характеризується, як правило , Передбачуваним зростанням вартості і дозволяє в працездатні роки вкладатися в комфортні покупки, а при виході на пенсію або реалізувати нерухомість (з метою переїзду, див. п.1), або монетизувати наявне житло через механізм зворотної іпотеки.
4. Оподаткування та комунальні платежі. У ряді країн зростання витрат на обслуговування свого житла (комунальні платежі та оподаткування) досить часто перевищує за швидкістю індексування пенсійних виплат, що створює умови для втрати житла пенсіонером. Зворотна іпотека може бути дієвим рішенням збільшення «доходів» пенсіонера (доходи взято в дужки, оскільки дані виплати за економічною суттю не є доходами).
5. Репутація кредиторів. Оскільки зворотній іпотеці, як будь-якому кредитному продукту, властивий ряд ризиків, то репутація кредитора (готовність його до діалогу з позичальником-пенсіонером) істотно визначає вибір пенсіонера (враховуючи факт, що житло, що закладається, в більшості випадків є єдиним для проживання).

Історія державної підтримки ринку зворотної іпотеки США почалася з державних програм цільових позик. Багато урядів штатів та місцеві адміністрації США досі мають програми цільових позик малозабезпеченим старим під заставу нерухомості з довічною відстрочкою платежу. Ці позики є зворотними іпотеками, де у ролі кредитора виступає уряд штату чи місцева адміністрація.

Позики видаються з метою здійснення необхідного ремонту житла та сплати податків на нерухомість. Адміністрацією таких програм займаються місцеві департаменти житла.

Чинники ризику щодо зворотної іпотеки:

1. Зміна вартості фондування (відсотковий ризик). Ключовий фактор ризику, оскільки доступність зворотної іпотеки значно залежить від вартості ресурсів. У США з метою зниження ризиків кредиторів прийнято спеціальну державну програму страхування (HECM), яка гарантує кредиторам беззбитковість (викуп заставної при досягненні співвідношення кредит/застава рівня 98%).
2. Вік входу в програму та стать позичальника. Грунтуючись на таблицях дожиття та вартості фондування кредитор зворотним рахунком розраховує кредитний ліміт, який може бути відкритий позичальнику за його вікових характеристик. Чим старший вік позичальника, тим більший ліміт запозичення може бути відкритим для громадянина. Для пенсіонерів, що спільно проживають, розрахунок виробляється за прогнозом найбільшого дожития.
3. Ризик недостовірної оцінки об’єкта нерухомості. Один із ключових факторів ризику, оскільки визначає базис усіх наступних розрахунків (включаючи встановлення кредитного ліміту).
4. Ризик нецільового використання виділених коштів. За своєю суттю цей ризик мінімальний, однак він стає актуальним, якщо у позичальника недостатньо коштів на обслуговування свого житла (податки, комунальні платежі).
5. Ризик переживання позичальником розрахункового (статистичного) терміну життя. Головний фактор ризику, оскільки кредитор не може формувати спеціальні резерви у разі дострокової смерті іншої частини позичальників. Враховуючи загальну тенденцію зростання рівня життя громадян, успіхи медицини і той факт, що громадяни, які вступають у зворотну іпотеку в середньому живуть краще (поліпшують своє споживання), для формування продукту потрібна висока точність актуарних розрахунків. Для мінімізації цього ризику застосовується страхування (у США за програмою HECM страхуванням цього ризику для окремих категорій населення займається FHA).
6. Ризик падіння (відсутності зростання) цін на нерухомість понад очікування. Зазвичай кредитор закладає певний темпи зростання цін на нерухомість у часі. У США у програмі HECM у моделі закладено 5% щорічний приріст цін на нерухомість. Проте криза 2008-2009 року змусила суттєво коригувати цю модель. Для мінімізації цього ризику застосовується страхування (відповідальності позичальника за договором).
7. Неналежна якість обслуговування нерухомості (особливо для випадків вибірки коштів на межі повного ліміту боргу).
8. Крос-дефолт з інших зобов’язань (наприклад, несплата податків).