Метод кумулятивної побудови (the build up method) – спосіб розрахунку ставки капіталізації чи ставки дисконту, застосовуваний в оцінці вартості різних активів (нерухомості, бізнесу, машин і устаткування, нематеріальних активів та інших.). Розрахунок здійснюється так: до безризикової ставки доходу додають додаткові компенсації, враховують різні види ризиків, і навіть (за необхідності) низьку ліквідність та інвестиційний менеджмент, тобто. до безризикової ставки додаються премії (надбавки) за кожен передбачуваний фактор ризику.
Метод кумулятивної побудови дозволяє враховувати у прогнозних розрахунках різницю між потоками доходів від нерухомості та інших активів. Розрахунки починають із визначення безризикової ставки доходу. Вона відображає дохід, який приносить активи, ризик вкладення коштів у які мінімальний. Як такі активи виступають або державні облігації, або депозити в найбільш надійних банках. Оскільки ризик цих інструментів мінімальний, мінімальна та їхня прибутковість.
До безризикової ставки доходу додають поправку на ризик, пов’язаний з особливостями об’єкта, що оцінюється. Наприклад, в оцінці вартості нерухомості ризик вважається низьким тоді, коли є сильний орендар, що має постійних клієнтів, і навпаки, ризик високий, коли орендар не має постійних клієнтів.
Повинне бути також проведено коригування на низьку ліквідність нерухомості (див. премію за ліквідність). Ліквідність показує, наскільки швидко актив може бути перетворений на готівку. Нерухомість низьколіквідна порівняно з акціями та облігаціями. Особливо це стосується тих ринків, на яких відчувається нестача коштів для фінансування іпотеки.
Для одних видів інвестицій потрібний незначний менеджмент, тоді як для інших – великі управлінські зусилля. Інвестиційний менеджмент потребує додаткової поправки до рівня доходу. Наприклад, управлінські витрати за вкладами до запитання в Ощадбанк мінімальні. Інвестиційний менеджмент включає вибір серед різних варіантів фінансування та ухвалення рішення про збереження або продаж активів.
Усі перелічені поправки збільшують підсумкову ставку капіталізації чи ставку дисконту.
