Іпотечне кредитування на вітчизняному банківському ринку розвивається, але не зайняло нині того місця, яке могло б у питанні вирішення забезпечення громадян житлом. Це відбувається з низки причин.
Зміст
Загальноекономічні проблеми іпотечного кредитування
По суті іпотека — це тривалий кредитний продукт. Термін, який кредитні організації вкладають свої кошти, повинен вимірюватися десятиліттями. Для того, щоб пропонувати такі програми, потрібна гарантія економічної стабільності. У той же час вітчизняна економіка дуже залежить від світових цін на сировинні ресурси, збалансованості бюджету, рівня стабільності національної валюти тощо.
В умовах, коли доходи країни загалом і кожного громадянина зокрема схильні до різких змін у зв’язку з хвилями світових криз, укладання тривалих договорів становить значні ризики, які кредитні організації змушені компенсувати високими відсотковими ставками.
Не останню роль цій ситуації грають і питання політичної стабільності, і навіть гарантії незмінності юридичної бази, що також може бути забезпечено нашій країні.
Інфляційні проблеми іпотечного кредитування
Незважаючи на те, що рівень інфляції у певні часові рамки суттєво знижувався, він залишається на більш високому рівні, ніж у більшості розвинених країн. В результаті, вартість залучення ресурсів для банків не знижується. До того ж у період криз, яким наша економіка схильна до періодичної регулярності, відбувається суттєвий сплеск інфляції, що в свою чергу призводить до значного зростання рівня відсоткових ставок.
Кредитні організації стикаються із ситуацією, коли, з одного боку, вкладники не стануть тримати гроші на депозитах при ставках нижче за інфляцію, а з іншого, доходи потенційних позичальників зростають меншими, ніж цей рівень, темпами. У результаті іпотечне кредитування розвивається, але не як масовий продукт, а у формі пропозиції для обраних та найуспішніших.
Іпотечні проблеми, пов’язані зі строками вкладень
Як правило, в сьогоднішніх умовах банки мають короткі гроші – це або вклади на період до року, або рахунки юридичних та фізичних осіб до запитання. Альтернативними варіантами фінансування може бути державні програми підтримки. Проте бюджет не всесильний, на все у ньому грошей не вистачить. Альтернативою може бути використання інструментів ринку.
У майбутньому, припустимо припустити, розвиватимуться схеми сек’юритизації іпотечних кредитних портфелів. У цьому випадку кредитні організації зможуть отримати джерела фінансування на тривалий термін, а покупці таких цінних паперів зможуть продати їх будь-якої миті, щоб повернути свої гроші.
Проблеми іпотечного кредитування, пов’язані з монополіями
Ринок первинного житла досі непрозорий. Найчастіше можливість будувати нові житлові будинки має вузьке коло компаній. Відсутність конкуренції утримує вартість квадратних метрів на високому рівні, щоб вони стали доступними для рядових споживачів.
Коли ринок пайового будівництва перестане бути монополізованим, це автоматично призведе до вирішення низки проблем іпотечного кредитування – ціна на нерухомість знизиться відповідно до ринкових умов.
Проблеми іпотечного кредитування, пов’язані з альтернативою вкладення
Комерційні банки за своєю сутністю це підприємства, дохід яких складається за рахунок різниці залучення та розміщення коштів. p align=”justify”> При формуванні кредитного портфеля є ряд альтернатив, таких як кредитування бізнесу, споживче кредитування і т.д. З усього різноманіття банківських продуктів іпотека — найтриваліший, але не найвигідніший з погляду процентних ставок, що діють на ринку.
Складається парадоксальна для фінансових ринків ситуація: ставки за тривалими іпотечними позиками виявляються нижчими, ніж за короткостроковими кредитами, наприклад під заставу того чи іншого майна торговим підприємствам.
Ситуація ускладнюється ще й тим, що суміжні сегменти банківського сектора розвиваються надто швидкими темпами. Можливо, коли станеться насичення ринку іншими продуктами, дійде черга до іпотеки.
Проблеми іпотечного кредитування, пов’язані з міграційною політикою
Позики на будівництво або купівлю житла набувають все більшого поширення, але далеко не у всіх регіонах. Досі спостерігається суттєва різниця у рівні життя у містах-мільйонниках та інших регіонах. Через війну за умов вільної економіки найбільш благополучні центри спрямовується потік мігрантів, збільшуючи цим попит на нерухомість.
Вирівнювання доходів могло б призвести до зниження вартості житла, що позитивно позначилося на розширенні іпотечного кредитування.
Таким чином, вирішення проблем іпотечного кредитування – це комплексне завдання, що стосується макроекономіки країни, соціальної та міграційної політики, будівельного сектору, розвитку банківських продуктів та багато іншого. Такі цілі не можуть бути досягнуті відразу, для цього потрібний тривалий час. Однак рано чи пізно економіка країни обов’язково дійде до того рівня, коли іпотечне кредитування однаково буде вигідним і банкам, і найширшому колу їхніх клієнтів.
